近兩年，物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了改善，但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，尤其是封閉式小區(qū)，不僅業(yè)主，一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)，以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任，動(dòng)輒“找物業(yè)”，使物業(yè)公司的工作十分被動(dòng)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

一、 小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}：

在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外，最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1日開始施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該《條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄Ｎ飿I(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系，應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。

二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題：

1、 保修期內(nèi)：對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi)，存在質(zhì)量原因的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理；2、保修期過后：應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工作。根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》第八條規(guī)定：“供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線，均由供熱單位或由其委托的單位維護(hù)、管理?！?；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托，應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；未接受委托的，應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。